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在北京加快建設(shè)一刻鐘生活圈的背景下，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式日趨成熟。9月29日，北京商報記者走訪褡褳坡附近看到，位于定福莊路的旺客四季社區(qū)商業(yè)綜合體開啟招商，項目整體將于明年2月14日開業(yè)。從接手到開業(yè)，不足一年的籌備給了運(yùn)營方更多挑戰(zhàn)，與傳統(tǒng)的大體量購物中心相比，社區(qū)商業(yè)綜合體要承載低利潤空間的重運(yùn)營，更要在業(yè)態(tài)上突破基本的社區(qū)消費(fèi)基礎(chǔ)上，增加年輕、潮流的休閑消費(fèi)。分析指出，伴隨消費(fèi)升級，社區(qū)商業(yè)不僅要滿足居民日常生活服務(wù)，更要成為周邊居民的社交體驗中心，讓生活與時尚消費(fèi)兼具，助力北京一刻鐘生活圈提質(zhì)升級。

小項目重運(yùn)營

在大型商超依靠連鎖化占有市場的趨勢之下，社區(qū)商業(yè)的背后也是連鎖化經(jīng)營。近日，與6號線褡褳坡站相通的旺客四季社區(qū)商業(yè)綜合體啟動招商。北京商報記者了解到，旺客四季的招商業(yè)態(tài)未局限在洗衣、維修、房產(chǎn)中介等生活服務(wù)業(yè)方面，同時還面向餐飲、零售、咖啡等品牌。據(jù)悉，旺客四季的招商營運(yùn)團(tuán)隊已孵化出30余個商業(yè)項目，未來還將在旺客四季這一產(chǎn)品線拓展出3個項目。

“從5月接手該項目，到9月啟動招商，再到12月試營業(yè)，以及明年2月正式開業(yè),這個2萬平方米左右的項目籌備期不足一年。”旺客四季褡褳坡項目經(jīng)理田偉介紹，社區(qū)商業(yè)與大型購物中心的運(yùn)營并不相同，籌備時間和養(yǎng)商期相比之下更為短暫，但租金彈性相比之下更小，硬件要求更高，整體運(yùn)營并非易事。

北京商報記者走訪時看到，旺客四季針對劃分的餐飲業(yè)態(tài)區(qū)域設(shè)計了水、電、燃?xì)狻⑴艧煹裙δ�。田偉指出，正是因為項目方為商戶做好了一些基礎(chǔ)的功能，在商戶入駐時也能節(jié)省不少流程和費(fèi)用，所以租金彈性較小。“社區(qū)商業(yè)的租金相比購物中心要低好幾倍，但成本卻不相上下，所以對于商戶而言是個好選擇，但對于運(yùn)營方而言，利潤空間相對較小。”

小體量的社區(qū)商業(yè)，更多的是靠著小微企業(yè)支撐。田偉透露，在招商上，除了臨街鋪位和超市區(qū)域的主力店需要引入知名度較高的連鎖商業(yè)，大部分為個體工商戶和小微企業(yè)。“當(dāng)前商業(yè)環(huán)境之下，個體工商戶和小微企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營方的關(guān)系更為牢靠，雙方可以相互扶持和協(xié)商運(yùn)營。相反，一些資本注入的連鎖企業(yè)，一旦發(fā)生關(guān)店和縮減市場的決定之后，很難再去協(xié)商。”田偉坦言。據(jù)了解，為培育具有煙火氣的商業(yè)氛圍，旺客四季項目內(nèi)近80%的品牌與本地生活相關(guān)。

北京商報記者走訪時看到，旺客四季項目背靠北京城建·朝青知筑項目，分為西區(qū)和東區(qū)兩部分商業(yè)。從招商規(guī)劃來看，旺客四季的西區(qū)商業(yè)定位為年輕時尚主題，東區(qū)商業(yè)則以家庭生活為主題，相應(yīng)引入生活服務(wù)、生活配套、零售、餐飲等業(yè)態(tài)。

“西區(qū)負(fù)一層與褡褳坡地鐵站相通，更適合引入社交性強(qiáng)的品牌。”田偉表示，東區(qū)則能覆蓋更多社區(qū)居民，會強(qiáng)化日常生活服務(wù)功能。

深耕周邊1公里

對于一個2萬多平方米的社區(qū)商業(yè)而言，若是每天客流過萬，則已經(jīng)能夠超越同類項目的表現(xiàn)，所以深耕1公里成為了旺客四季的目標(biāo)。“自今年5月中標(biāo)該項目后，旺客四季對周邊居民數(shù)量、客群需求及周邊商業(yè)項目做了大量的調(diào)查。”田偉表示，旺客四季項目周邊1公里半徑內(nèi)居民區(qū)達(dá)23個，居住人口6萬人，以中高端小區(qū)為主;項目3公里半徑內(nèi)人口約32萬，19-34歲年齡段人群占比47%，客群集中為公司職員、服務(wù)人員。

從褡褳坡區(qū)域來看，商圈周邊3公里商業(yè)依舊為空白，難以滿足大量居民的社區(qū)消費(fèi)需求。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旺客四季項目2公里內(nèi)僅有原歐尚超市及籌備中的定福家園北里底商，西側(cè)朝陽大悅城距離約6公里，東側(cè)雙橋萬達(dá)、龍湖長楹天街距離都在3公里以上。不過，原歐尚超市即將在10月1日變身fudi會員店，一定程度上能夠補(bǔ)充一些空白消費(fèi)。

不久之前，北京市商務(wù)局發(fā)布的“一刻鐘便民生活圈動態(tài)地圖2.0”版本中提到，在八類基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，新增了鮮花、咖啡、藥店等品質(zhì)提升類的業(yè)態(tài)，并通過供給指數(shù)和消費(fèi)指數(shù)反映最近一天便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營和消費(fèi)變化情況。通過動態(tài)監(jiān)測社區(qū)基本便民網(wǎng)點(diǎn)的供給情況，實(shí)現(xiàn)對未達(dá)標(biāo)社區(qū)的預(yù)測、預(yù)警，這項功能將于2022年10月正式上線。

社區(qū)商業(yè)一度被稱為“商業(yè)地產(chǎn)新藍(lán)海”。北京國際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽指出，社區(qū)商業(yè)在城市中是居民生活品質(zhì)提升重要的基礎(chǔ)，也是宜居城市建設(shè)的重要內(nèi)容。“居民消費(fèi)有相當(dāng)高的比例是在社區(qū)實(shí)現(xiàn)的，社區(qū)商業(yè)本身有著很好的商業(yè)機(jī)會。”賴陽表示，如果社區(qū)商業(yè)能做好，對于項目方而言是能夠獲得收益增長的方面。

滿足日常需求已不夠

根據(jù)北京市商務(wù)局發(fā)布的《加快建設(shè)一刻鐘便民生活圈促進(jìn)生活服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干措施》顯示，到2025年，北京市實(shí)現(xiàn)一刻鐘便民生活圈全覆蓋，形成多元化、多樣化、覆蓋城鄉(xiāng)的生活服務(wù)體系。立足2022年，北京將精準(zhǔn)補(bǔ)建和規(guī)范提升基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)410個左右，每百萬人口擁有連鎖便利店(社區(qū)超市)數(shù)量達(dá)320家左右。為加快建設(shè)一刻鐘便民生活圈，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展變得更為迫切。

然而在實(shí)際發(fā)展中，想要做好社區(qū)商業(yè)還是得下點(diǎn)功夫。如今，隨著電商發(fā)展、消費(fèi)者習(xí)慣變化，社區(qū)商業(yè)的存在并不只是滿足日常的基本需求這么簡單。賴陽認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)未來的發(fā)展趨勢應(yīng)是集休閑、文化娛樂、人際交往、時尚生活于一體。隨著平臺購物、電商到家業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)，居民基本的購物需求大部分已得到解決，傳統(tǒng)的“超市+百貨”的社區(qū)商業(yè)模式逐漸被消費(fèi)者淘汰。

“社區(qū)商業(yè)應(yīng)該成為周邊居民享受社區(qū)生活、體驗社區(qū)生活的一個中心，應(yīng)該具有智能、溫度、共享式、時尚化兼具的生活空間。”賴陽指出。據(jù)悉，2020年11月，北京市商務(wù)局等9個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的若干措施》提到，要從優(yōu)化營商環(huán)境、鼓勵融合發(fā)展、培育區(qū)域特色三方面促進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提高生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)，更好地滿足市民多樣化、便利化生活需求。

零售專家胡春才亦認(rèn)為，電商是使當(dāng)下社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢生變的原因之一。他指出，跨境電商的發(fā)展令消費(fèi)者能夠輕易地了解到標(biāo)品在電商平臺的價格，與社區(qū)的價格進(jìn)行對比。而社區(qū)商業(yè)里的商超因租金、物業(yè)等原因，價格無法與電商競爭，所以很多超市做不下去，而非標(biāo)品如生鮮產(chǎn)品等才是社區(qū)商業(yè)具有競爭力的方面。